连万科都要跟YOU+合作了,受不了“盖了卖-卖了盖”的粗暴模式，想当包租公啦。为解决写字楼空置，连潘石屹都整起工位出租的生意了，搞了一个空闲工位可视化，上网就能下订单的SOHO 3Q。

       可是，产业地产商们却还看不上这点蚊子腿肉，对此表示不屑一顾。

       新型孵化器、工位出租、创客空间，总理都捉急喊话了，产业地产商们动作依旧不急不慢。搜狐焦点产业新区今天就来给大家盘点一下，产业地产商你们看不上的那点蚊子肉到底几斤几两。

       一、你看不上的：旧厂房改造

       小米、万科，这俩科技和住宅地产的大佬们这两天都上门找“YOU+”玩耍了。“YOU+”是谁?“YOU+”就是小米此前投资1亿的那个长租公寓项目。更直观一点，大陆电视喜剧《爱情公寓》的现实版。发家在广州，目前正进军北上。广州的项目选在了离白云机场不远的一个文化创意产业园里，上海的项目在徐汇区，北京的项目在苏州街，隔壁就是中关村创业大街。而为了这个极具“乌托邦”情怀的项目，车库咖啡创始人苏菂甚至辞去了车库咖啡所有职务，作为联合创始人一猛子扎进去了。

       长租公寓好生意么?小米不傻，万科更不楞。看上这门O2O生意，肯定有些门道。但同为长租公寓，他们为什么不找魔方公寓或是优客逸家呢。

       搜狐焦点产业新区分析有两个原因，一是牵线人苏菂先是集聚了创业者吸引力了YOU+，然后将YOU+引荐给了雷军，拿到一亿投资的同时，也让YOU+成为风口上的那头猪。而这个风口又吸引了被绿地抢去王位的万科。万科目前要做房地产业务的多元化布局，不仅做住宅，商业、产业都要碰，还都归在战略级别。另外，“YOU+”根子就好，基因不差。“YOU+”自面世来宣称的就一个“集聚创业者”的窝，不管是聚起来开趴还是聚起来创业，这种模式集聚了一批有才华有梦想的年轻创业者或自由职业者。

       “YOU+”能为产业地产商所借鉴的一是学习模式，二是学习理念。出租正好同样是产业地产商目前选择的道路，如同住宅市场，依靠出售的时代正在过去。万科在卖房的时候，也在尝试长期持有挣些“慢钱”。产业地产行业从出售走向挖掘服务链端的机遇已经成为共识。

       而怎么挖，细节就有点像“YOU+”项目进门要过的那些花哨的机关。好玩，有趣，格调高。而这点正是2015产业地产商们急需增强的——品牌建设。目前在业内声响大，玩得遛的还只有个别几家。接下来，产业地产行业需要的不是一枝独秀，需要的是群体呐喊，需要整个群体都得吼一声出来。

       旧厂房改造业务，正是产业地产商可以直接涉足的。而产业地产商自己整O2O可谓是天时地利人和,啥都不缺。

       先说天时，厂房改公寓或改商住两用的合法性是产业地产商的最大担忧。但搜狐焦点产业新区查了点资料发现，对于这类项目法律是没有明确规定的。所谓“法无明文禁止即可行”，再加上旧改本就是当地经济转型，结构调整，区域发展的重头戏。在当前国家鼓励创新创业，发展现代服务业的原则下，工商审核等都不会太卡着。这种理念，早在几年前，就在南京被率先实践着。南京的城市魔方公寓就是租来废旧厂房和闲置办公楼等，将其统一改造成公寓后再对外出租，并提供统一的24小时物业服务。南京市工商局外资处处长张洪流就对此种做法表示赞同。

       再说地利，“沉没成本”是写字楼或园区不得不面对的，没人敢保证自己的项目出租率天天都在90%以上。而随着中国经济调整和产业转移，城区里迁出的工业制造企业留下了一大片的旧厂房无法处理。以首钢在北京石景山区的旧厂房为例，空置十年时间，才在最近有了些许动静。对于手握大量物业的开发商而言，合理范围内，拿几栋楼试水，简直“so easy”。

       而人的问题，其实最重要。一切的产业，一切的繁荣都要基于人的劳动和人的发展。园区用心拾掇几栋旧厂房改造，吸引一批创业者入住，既解决了园区人气的问题，又解决了企业员工居住的问题，还为日后的孵化事业攒够了种子。比起传统的招商方式，这种逆向思维更容易让园区焕发生机。

       最重要的挣钱的事。产业地产商出手，和一个长租公寓创业者去拿一个旧厂房，二者门槛可谓天差地别。做长租公寓的创业者要拿商业模式说话，而产业地产商只要把“产业”二字解释好，从政府和政策层面就能事半功倍。而用农村集体小产权房、仓库，价格成本可以低到离谱，租金不能说收到手软，自负盈亏总不是难事。

       拿市面上此类项目租金水平来看，一间20平米的改造房屋租金约在3000元每月，均下来就是一天五块钱左右。这比园区动不动就5毛起租仍空置的情况，绝对是门好生意。

       在斯坦福大学没落户硅谷之前，谁也料想不到今天那里的辉煌;在车库没选定海淀图书城之前，谁也不会料到中关村创业大街今天的这番热闹。

       当园区在建好那些又粗笨又厚实的写字楼后，才开始分精力孵化，这种本末倒置的节奏是该停一下了。而市场也已经发出了这样的信号：先聚拢人，再做园，之后建城。也让产业地产顺口气吧。

       细想之下，这二两蚊子腿肉指不定就能扇出一阵蝴蝶效应，繁荣一个区域。

       二、你看不上的：分割出租

       潘石屹把任大炮请过去做了SOHO 3Q的新闻发布会。线上订座系统将目前SOHO闲置的办公空间按工位分割再组合出租。做商业地产的就是敢要价，一个工位一周1000-1300块不等。而在中关村创业大街上的那些创业孵化器，单个工位租金也不过在800-1500元/月/个之间，换算到周，费用不过在200-350左右。

       潘石屹一出手就是五倍。在SOHO 3Q租一个工位一个月至少4000以上，而每个工位面积基本就在一平米左右，平均到每一天，一平米至少带来130元的收入。这华丽丽的租金或许还要要去除一些公摊面积的费用，那么至少也是有每平米几十块的收入。而潘石屹在分割出租之前，SOHO对外公开报价才6-7块每平米每天。即便是北京最核心区的写字楼租金，价格也在每天每平米十几块左右。SOHO在创业孵化概念包装之后，这一平米的收入就翻了十几个筋斗。即便把这一个工位一天的收入打个一折，那么潘石屹每个桌子还是有13块的收益，这也远超于同类甲级写字楼租金水平。